政策深度解讀
2025-12-2 15:37:23
一、制定背景依據(jù)及目的
為提升我市征收工作法治化水平，強化市區(qū)工業(yè)用房征收與補償政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，推進市域一體化，現(xiàn)根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（2011年國務(wù)院第590號令公布實施）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》（2020年9月24日修正）等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定《溫州市區(qū)征收國有土地上工業(yè)用房補償辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）。
二、主要內(nèi)容
《辦法》共19條，包括補償范圍、補償方式、實物補償機制、補償內(nèi)容、價值評估、土地置換與工業(yè)用房調(diào)換適用條件、雙方議定的其他產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式（簡稱“功能置換方式”）、過渡期限和臨時安置費補償、停產(chǎn)停業(yè)補償、評估機構(gòu)的選定、獎勵機制、房屋用途改變的補償?shù)葍?nèi)容。主要內(nèi)容如下:
（一）關(guān)于補償范圍。《辦法》補償?shù)墓I(yè)用房是指征收范圍內(nèi)已取得合法手續(xù)的生產(chǎn)用房及非生產(chǎn)性用房，以及依法通過未經(jīng)登記建筑認定視為合法的工業(yè)用途建筑。
（二）關(guān)于補償方式。鑒于在征收實踐中，被征收企業(yè)對工業(yè)用房補償方式的多樣性需求，《辦法》在貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種法定補償方式的框架下，明確征收工業(yè)用房的補償實行貨幣補償、土地置換、工業(yè)用房調(diào)換、功能置換方式。
（三）關(guān)于補償內(nèi)容。征收工業(yè)用房的補償包括：1.被征收工業(yè)用房價值的補償（含工業(yè)用房建筑物、土地使用權(quán)、裝飾裝修及附屬物等補償）。2.因征收工業(yè)用房造成的生產(chǎn)設(shè)備設(shè)施重置、搬遷、拆裝的補償，以及存貨、原材料等搬遷的補償。3.臨時安置的補償。4.停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
（四）關(guān)于實物補償機制。為解決各區(qū)工業(yè)安置用地資源不平衡，促進我市工業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，《辦法》建立“工業(yè)企業(yè)跨行政區(qū)域遷移聯(lián)席會議機制”，明確被征收人選擇土地置換或工業(yè)用房調(diào)換的，先由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會）在屬地予以安置;需市域范圍內(nèi)跨行政區(qū)域安置的，由屬地政府（功能區(qū)管委會）報市工業(yè)企業(yè)跨行政區(qū)域遷移工作聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決。
（五）關(guān)于實物補償?shù)倪m用。1.土地置換、工業(yè)用房調(diào)換的適用。即被征收工業(yè)用房建筑面積在3000平方米且合法工業(yè)用地面積在3畝（含）以上，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃且有實際工業(yè)生產(chǎn)需求的，可實行土地置換；不足3000平方米或不足3畝的，原則上實行工業(yè)用房調(diào)換。2.明確增購系數(shù)。被征收人選擇實物安置的，《辦法》給予一定的增購空間。即在工業(yè)用地面積許可情況下，置換用地面積原則上不超過原合法用地面積的1.2倍，跨區(qū)域置換用地不超過原合法用地面積的1.5倍；跨區(qū)域工業(yè)用房調(diào)換的可按原建筑面積的1.2倍給予調(diào)換。3.調(diào)整被征收人入園、權(quán)屬分割條件。為便于被征收人安置入園，《辦法》明確用于調(diào)換的工業(yè)用房為小微企業(yè)園廠房且市場評估價高于其售價的，適當降低被征收人的達產(chǎn)經(jīng)濟指標等要求，具體由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會）規(guī)定。同時，優(yōu)化完善“用于調(diào)換的工業(yè)用房”相關(guān)產(chǎn)權(quán)分割條件，明確用于調(diào)換的工業(yè)用房最小分割單元按層實施，經(jīng)定位后的工業(yè)用房不得再進行分割。4.功能置換方式。為滿足被征收人多樣化安置需求，《辦法》明確“被征收人可選擇等值置換商業(yè)、辦公、住宅等用房”，相關(guān)規(guī)定由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會）自行規(guī)定。
（六）關(guān)于房屋價值評估。《辦法》根據(jù)《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)規(guī)定，明確被征收工業(yè)用房價值的補償，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以房屋征收決定公告之日按照《國有土地上房屋征收評估辦法》及省、市評估技術(shù)規(guī)范實施評估，依法出具評估報告。房屋征收實施單位應(yīng)當依法向被征收人送達分戶評估報告。被征收工業(yè)用房價值采用房地分離評估，具體由溫州市房地產(chǎn)價格評估專家委員會在溫州市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范中予以明確。被征收人選擇土地置換或工業(yè)用房調(diào)換的，被征收工業(yè)用房價值和置換用地（或用于調(diào)換的工業(yè)用房）價值由同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以同一評估時點評估確定。
（七）關(guān)于過渡期限和臨時安置費補償。《辦法》明確被征收人選擇土地置換、工業(yè)用房調(diào)換或功能置換的過渡原則：即周轉(zhuǎn)用房原則上由被征收人自行解決，過渡期限支付被征收人臨時安置費。臨時安置費可按原合法工業(yè)用房建筑面積或原合法用地面積（即按照土地面積結(jié)合容積率等因素）就高計算，具體由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會）自行規(guī)定。土地置換的過渡期限包括供地期12個月和建設(shè)期12個月兩個階段；工業(yè)用房調(diào)換、功能置換的過渡期限，原則上不超過24個月。若新建安置用房為高層建筑的，則不超過36個月；貨幣補償?shù)倪^渡期限為6個月。
（八）關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)補償。征收工業(yè)用房造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準按被征收工業(yè)用房價值的5%計算。如生產(chǎn)經(jīng)營者認為按前種方式不足以彌補損失的，還可委托具有法定資質(zhì)的評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估。
（九）關(guān)于評估機構(gòu)的選定。為規(guī)范房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定程序，《辦法》明確“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定按照《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。為規(guī)范被征收人設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)等搬遷費補償中資產(chǎn)評估機構(gòu)選定程序，《辦法》明確“搬遷費等補償需委托資產(chǎn)評估機構(gòu)的，參照《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。
（十）關(guān)于獎勵機制。被征收人按期簽約并搬遷騰空驗收合格的，可給予不超過被征收工業(yè)用房價值8%的獎勵；選擇實物安置的，可另外再給予不超過被征收工業(yè)用房價值2%的獎勵。具體獎勵比例由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會）自行規(guī)定。
（十一）關(guān)于房屋用途改變的補償。為規(guī)范解決涉及“退二進三”工業(yè)用地補償問題，《辦法》明確“工業(yè)用房未經(jīng)審批改變房屋用途或經(jīng)依法審批辦理臨時改變房屋用途手續(xù)的，征收時應(yīng)當按照工業(yè)用房予以補償。經(jīng)依法審批辦理臨時改變房屋用途的，剩余期限的土地收益金一并予以退還?！?/span>
（十二）其他事項。對依法履約，征收采礦、倉儲等其他用房和“集體土地涉及工業(yè)用房”的補償，實施時間等內(nèi)容作了規(guī)定。
三、關(guān)鍵詞解釋
小微企業(yè)園：是指由政府統(tǒng)一規(guī)劃，各類主體開發(fā)建設(shè)，集聚效應(yīng)明顯，產(chǎn)業(yè)定位明確，配套設(shè)施齊全，運營管理規(guī)范，生產(chǎn)生活服務(wù)健全，企業(yè)入園成本合理，為小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新和成長壯大提供的生產(chǎn)經(jīng)營場所，具有準公共屬性的小微企業(yè)綜合發(fā)展平臺。
解讀機關(guān)：溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
來 源：溫州市人民政府網(wǎng)
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