政策深度解讀
2025-12-2 15:37:23
一、制定背景依據(jù)及目的
為提升我市征收工作法治化水平，強(qiáng)化市區(qū)工業(yè)用房征收與補(bǔ)償政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，推進(jìn)市域一體化，現(xiàn)根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年國(guó)務(wù)院第590號(hào)令公布實(shí)施）、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）、《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2020年9月24日修正）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定《溫州市區(qū)征收國(guó)有土地上工業(yè)用房補(bǔ)償辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）。
二、主要內(nèi)容
《辦法》共19條，包括補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式、實(shí)物補(bǔ)償機(jī)制、補(bǔ)償內(nèi)容、價(jià)值評(píng)估、土地置換與工業(yè)用房調(diào)換適用條件、雙方議定的其他產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式（簡(jiǎn)稱(chēng)“功能置換方式”）、過(guò)渡期限和臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制、房屋用途改變的補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容。主要內(nèi)容如下:
（一）關(guān)于補(bǔ)償范圍。《辦法》補(bǔ)償?shù)墓I(yè)用房是指征收范圍內(nèi)已取得合法手續(xù)的生產(chǎn)用房及非生產(chǎn)性用房，以及依法通過(guò)未經(jīng)登記建筑認(rèn)定視為合法的工業(yè)用途建筑。
（二）關(guān)于補(bǔ)償方式。鑒于在征收實(shí)踐中，被征收企業(yè)對(duì)工業(yè)用房補(bǔ)償方式的多樣性需求，《辦法》在貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種法定補(bǔ)償方式的框架下，明確征收工業(yè)用房的補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償、土地置換、工業(yè)用房調(diào)換、功能置換方式。
（三）關(guān)于補(bǔ)償內(nèi)容。征收工業(yè)用房的補(bǔ)償包括：1.被征收工業(yè)用房?jī)r(jià)值的補(bǔ)償（含工業(yè)用房建筑物、土地使用權(quán)、裝飾裝修及附屬物等補(bǔ)償）。2.因征收工業(yè)用房造成的生產(chǎn)設(shè)備設(shè)施重置、搬遷、拆裝的補(bǔ)償，以及存貨、原材料等搬遷的補(bǔ)償。3.臨時(shí)安置的補(bǔ)償。4.停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
（四）關(guān)于實(shí)物補(bǔ)償機(jī)制。為解決各區(qū)工業(yè)安置用地資源不平衡，促進(jìn)我市工業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，《辦法》建立“工業(yè)企業(yè)跨行政區(qū)域遷移聯(lián)席會(huì)議機(jī)制”，明確被征收人選擇土地置換或工業(yè)用房調(diào)換的，先由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）在屬地予以安置;需市域范圍內(nèi)跨行政區(qū)域安置的，由屬地政府（功能區(qū)管委會(huì)）報(bào)市工業(yè)企業(yè)跨行政區(qū)域遷移工作聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決。
（五）關(guān)于實(shí)物補(bǔ)償?shù)倪m用。1.土地置換、工業(yè)用房調(diào)換的適用。即被征收工業(yè)用房建筑面積在3000平方米且合法工業(yè)用地面積在3畝（含）以上，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃且有實(shí)際工業(yè)生產(chǎn)需求的，可實(shí)行土地置換；不足3000平方米或不足3畝的，原則上實(shí)行工業(yè)用房調(diào)換。2.明確增購(gòu)系數(shù)。被征收人選擇實(shí)物安置的，《辦法》給予一定的增購(gòu)空間。即在工業(yè)用地面積許可情況下，置換用地面積原則上不超過(guò)原合法用地面積的1.2倍，跨區(qū)域置換用地不超過(guò)原合法用地面積的1.5倍；跨區(qū)域工業(yè)用房調(diào)換的可按原建筑面積的1.2倍給予調(diào)換。3.調(diào)整被征收人入園、權(quán)屬分割條件。為便于被征收人安置入園，《辦法》明確用于調(diào)換的工業(yè)用房為小微企業(yè)園廠房且市場(chǎng)評(píng)估價(jià)高于其售價(jià)的，適當(dāng)降低被征收人的達(dá)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等要求，具體由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）規(guī)定。同時(shí)，優(yōu)化完善“用于調(diào)換的工業(yè)用房”相關(guān)產(chǎn)權(quán)分割條件，明確用于調(diào)換的工業(yè)用房最小分割單元按層實(shí)施，經(jīng)定位后的工業(yè)用房不得再進(jìn)行分割。4.功能置換方式。為滿足被征收人多樣化安置需求，《辦法》明確“被征收人可選擇等值置換商業(yè)、辦公、住宅等用房”，相關(guān)規(guī)定由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）自行規(guī)定。
（六）關(guān)于房屋價(jià)值評(píng)估。《辦法》根據(jù)《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)規(guī)定，明確被征收工業(yè)用房?jī)r(jià)值的補(bǔ)償，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以房屋征收決定公告之日按照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》及省、市評(píng)估技術(shù)規(guī)范實(shí)施評(píng)估，依法出具評(píng)估報(bào)告。房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)依法向被征收人送達(dá)分戶評(píng)估報(bào)告。被征收工業(yè)用房?jī)r(jià)值采用房地分離評(píng)估，具體由溫州市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)在溫州市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范中予以明確。被征收人選擇土地置換或工業(yè)用房調(diào)換的，被征收工業(yè)用房?jī)r(jià)值和置換用地（或用于調(diào)換的工業(yè)用房）價(jià)值由同一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以同一評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估確定。
（七）關(guān)于過(guò)渡期限和臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償。《辦法》明確被征收人選擇土地置換、工業(yè)用房調(diào)換或功能置換的過(guò)渡原則：即周轉(zhuǎn)用房原則上由被征收人自行解決，過(guò)渡期限支付被征收人臨時(shí)安置費(fèi)。臨時(shí)安置費(fèi)可按原合法工業(yè)用房建筑面積或原合法用地面積（即按照土地面積結(jié)合容積率等因素）就高計(jì)算，具體由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）自行規(guī)定。土地置換的過(guò)渡期限包括供地期12個(gè)月和建設(shè)期12個(gè)月兩個(gè)階段；工業(yè)用房調(diào)換、功能置換的過(guò)渡期限，原則上不超過(guò)24個(gè)月。若新建安置用房為高層建筑的，則不超過(guò)36個(gè)月；貨幣補(bǔ)償?shù)倪^(guò)渡期限為6個(gè)月。
（八）關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償。征收工業(yè)用房造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被征收工業(yè)用房?jī)r(jià)值的5%計(jì)算。如生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為按前種方式不足以彌補(bǔ)損失的，還可委托具有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估。
（九）關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定。為規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序，《辦法》明確“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定按照《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。為規(guī)范被征收人設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)等搬遷費(fèi)補(bǔ)償中資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序，《辦法》明確“搬遷費(fèi)等補(bǔ)償需委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的，參照《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。
（十）關(guān)于獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。被征收人按期簽約并搬遷騰空驗(yàn)收合格的，可給予不超過(guò)被征收工業(yè)用房?jī)r(jià)值8%的獎(jiǎng)勵(lì)；選擇實(shí)物安置的，可另外再給予不超過(guò)被征收工業(yè)用房?jī)r(jià)值2%的獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)比例由各區(qū)政府（功能區(qū)管委會(huì)）自行規(guī)定。
（十一）關(guān)于房屋用途改變的補(bǔ)償。為規(guī)范解決涉及“退二進(jìn)三”工業(yè)用地補(bǔ)償問(wèn)題，《辦法》明確“工業(yè)用房未經(jīng)審批改變房屋用途或經(jīng)依法審批辦理臨時(shí)改變房屋用途手續(xù)的，征收時(shí)應(yīng)當(dāng)按照工業(yè)用房予以補(bǔ)償。經(jīng)依法審批辦理臨時(shí)改變房屋用途的，剩余期限的土地收益金一并予以退還?！?/span>
（十二）其他事項(xiàng)。對(duì)依法履約，征收采礦、倉(cāng)儲(chǔ)等其他用房和“集體土地涉及工業(yè)用房”的補(bǔ)償，實(shí)施時(shí)間等內(nèi)容作了規(guī)定。
三、關(guān)鍵詞解釋
小微企業(yè)園：是指由政府統(tǒng)一規(guī)劃，各類(lèi)主體開(kāi)發(fā)建設(shè)，集聚效應(yīng)明顯，產(chǎn)業(yè)定位明確，配套設(shè)施齊全，運(yùn)營(yíng)管理規(guī)范，生產(chǎn)生活服務(wù)健全，企業(yè)入園成本合理，為小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新和成長(zhǎng)壯大提供的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，具有準(zhǔn)公共屬性的小微企業(yè)綜合發(fā)展平臺(tái)。
解讀機(jī)關(guān)：溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
來(lái) 源：溫州市人民政府網(wǎng)
當(dāng)前位置：